Veelgestelde vragen

Het kopen van een huis brengt heel veel met zich mee. Het is logisch dat u allerlei vragen heeft. In onze rubriek 'vraag en antwoord' geven wij antwoord op uw vragen.

Hieronder ziet u een overzicht van een aantal veel voorkomende vragen. Door op een vraag te klikken krijgt u het antwoord te zien. Heeft u een vraag die niet in het overzicht staat? Klik dan op de knop 'stel uw vraag'. Wij zorgen voor een antwoord!

Algemeen

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, dat kan. De vraagprijs is alleen een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens de onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, is er sprake van een overeenkomst. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de overeenkomst tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, vervalt dit eerdere voorstel van de verkopende partij. Dus ook als partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet.

Wat betekent “vrij op naam” (v.o.n.)?

De woning wordt dan “vrij op naam” aangeboden. De verkoper neemt in dit geval de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De verkoper betaald dan de overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten. De koper betaalt bij v.o.n. zelf de kadaster- en notariskosten voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. Onder v.o.n. vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar betalen. Als een koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar betalen.

Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning aan mij verkopen?

Nee. Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs heeft geboden, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al over een bod wordt onderhandeld?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Vaak zal de verkopende makelaar aan de belangstellenden vertellen dat hij (zoals dat heet) “onder bod” is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar nog geen antwoord op, tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

Mag een makelaar een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?

Ja, dat mag. De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vind om over te beslissen. Als de verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, dan is er een koop.

Wanneer begint en eindigt de bedenktijd?

Een zeer belangrijk onderwerp: 3 dagen na de terhandstelling van de koopovereenkomst, heeft koper het recht om zonder opgaaf van redenen alsnog van de koop af te zien, maar alleen indien de koper koopt in zijn hoedanigheid van privé persoon.

Indien de koper een consument is, moet de koop voortaan schriftelijk worden gesloten. De koper heeft, na het ter hand stellen van de door beide partijen getekende koopovereenkomst, DRIE DAGEN BEDENKTIJD. Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien, zonder nadere opgaaf van reden. De koopovereenkomst kan voortaan ook worden ingeschreven in de openbare registers (kadaster). De koper is hierdoor beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning aan een hogere bieder of faillissement van de verkoper.

De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Op de bedenktijd van drie dagen is de termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, zij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Zie hiervoor onderstaand overzicht:

Koopakte ter hand gesteld op:	Bedenktijd eindigt op:	Bedenktijd bedraagt:
Maandag	Donderdag	Drie kalenderdagen
Dinsdag	Vrijdag	Drie kalenderdagen
Woensdag	Maandag	Vijf kalenderdagen
Donderdag	Maandag	Vier kalenderdagen
Vrijdag	Dinsdag	Vier kalenderdagen
Zaterdag	Dinsdag	Drie kalenderdagen
Zondag	Woensdag	Drie kalenderdagen

De algemeen erkende feestdagen zijn in dit overzicht niet meegenomen. Ook deze dagen tellen niet mee als bedenktijd.

Wanneer komt de koop tot stand?

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, opleveringsdatum, lijst van roerende zaken en de ontbindende voorwaarden), is er een overeenkomst. De verkopende makelaar legt deze afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend is er sprake van een KOOP. (Let op: de koper heeft nog recht op bedenktijd)

Wat houdt Kosten Koper (k.k.) in?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht dient te betalen. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

overdrachtsbelasting (2% bij woonhuizen)
notariskosten (voor de opmaak van de akte van levering)
kadasterkosten (voor de inschrijving van de akte van levering)

Naast deze kosten dient u, als koper, nog rekening te houden met:

notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte
kadasterkosten voor inschrijving van de hypotheekakte
kosten van financieel adviseur of bank

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip “optie” wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt.

Zit de makelaarscourtage in de "Kosten Koper"?

Nee. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid “hangt”aan de overdracht van de woning. (zie uitleg wat houdt K.K. in). Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen. De door de verkoper ingeschakelde makelaar dient vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper.